COVID-19: MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AYUDAS FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES
En publicaciones anteriores nos hemos centrado en las medidas para el uso distinto de la vivienda. Lo haremos ahora en aspectos específicos del Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, respecto de la vulnerabilidad en materia de arrendamiento de viviendas.
¿QUÉ SUCEDE CON EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
El Real Decreto-Ley 11/2020, bajo el título genérico de “Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables”, nos introduce la idea de LA MORATORIA; que como la define la Real Academia de la Lengua, no viene más que a conllevar una prórroga en el tiempo el pago de una deuda o el cumplimiento de una obligación. En este supuesto, derivada del contrato de arrendamiento en unos determinados escenarios y cumpliendo una serie de requisitos.
¿CÓMO SE APLICAN LAS MEDIDAS?
Aquí el Ejecutivo hace una distinción, lo cual tiene importancia en cuanto al éxito en la consecución de la medida: Son dos caminos, según el arrendador sea un gran tenedor y/o empresa o entidad pública de vivienda, o sea un arrendador normal.
¿QUÉ CLASES DE ARRENDADORES ENCONTRAMOS EN LA NORMA?
La norma los distribuye como se ha adelantado en dos grupos diferenciados:
A. Por un lado, los GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA.
Aluden a los casos en que la persona o entidad que nos alquila la vivienda habitual sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (se entiende por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos –excluyendo garajes y trasteros-, o una superficie construida de más de 1.500 m2).
B. Por el otro, LOS QUE NO LO SON. Es decir, quien no esté en alguno de los casos anteriores, es un arrendador normal y corriente, siendo indiferente que tenga un inmueble o más arrendados.
Parece que o el arrendatario debe tener muy clara la inclusión en uno de estos grupos al arrendador, y para ello la norma parece obligarle a tener que realizar una labor detectivesca para descubrirlo.
¿EN QUÉ CONSISTEN LAS MEDIDAS?
Básicamente, consisten en la moratoria mediante el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en la forma definida en el RD-L. Aunque posteriormente se introduce el término condonación (perdonar la renta) total o parcialmente, con carácter negociado voluntario entre las partes.
PARA EL SUPUESTO DE GRANDES TENEDORES (GRUPO A ANTERIOR) será el arrendador el que nos ofrezca, tras la solicitud la decisión escogida, las siguientes alternativas (artículo 4 RD-L):
- Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma; y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que se aplicará de manera automática, y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma; sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Se aplicaría a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, computados desde el momento en que se supere la situación de vulnerabilidad; o a partir del plazo de los cuatro meses, y condicionado a que continúe la vigencia del contrato de alquiler o cualquiera de sus prórrogas. Dicho fraccionamiento será sin penalizaciones ni intereses.
¿Qué plazo tenemos para solicitarlo como arrendatarios? Establece el RD-L 11/2020 (tras la modificación operada con la Disposición Final 4ª del Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril) el de 3 meses desde la entrada en vigor de la norma.
¿Qué plazo tiene el arrendador para resolver? Debe hacerlo expresamente en el plazo máximo de 7 días laborables, siempre entre alguna de las 2 opciones señaladas anteriormente, indicándonos por cuál opta.
¿Puede negarse el arrendador a la aplicación? Tal y como se ha redactado la norma, los grandes tenedores de vivienda como arrendadores no pueden negar su adopción.
PARA EL SUPUESTO DE OTROS ARRENDADORES (GRUPO B ANTERIOR):
Se puede solicitar en el plazo de 3 meses el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la misma no se hubiere negociado previamente entre ambas partes voluntariamente. Parece por tanto que en este caso solo cabe solicitar el aplazamiento.
El arrendador, una vez recibida la solicitud, dispone de 7 días laborables para comunicar al inquilino las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta; o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
¿Se puede negar el arrendador al acuerdo? Parece que sí, pero solo en el caso de que el arrendador sea una “persona física arrendadora”; en cuyo supuesto, si no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
Se plantean numerosas dudas, desde luego, como la de que si el arrendador puede negarse a la solicitud cuando se trata de una persona jurídica. Así podría deducirse a la vista de la redacción dada, lo que al final nos terminará abocando, como suele suceder, a acudir a la vía judicial para que sea interpretado judicialmente.
¿QUIÉN ESTÁ LEGITIMADO PARA SOLICITAR LAS MEDIDAS?
El Real Decreto-Ley establece en su artículo 3 los “requisitos imprescindibles” para que podamos formalizar la solicitud con las mayores posibilidades de éxito:
Debe tratarse de la vivienda habitual;
Debemos ser los arrendatarios de la misma;
Debemos estar en situación de vulnerabilidad económica;
Esta vulnerabilidad debe ser a consecuencia del COVID-19 (por ello parece que, por tanto, no vale para cualquier otra vulnerabilidad).
¿CÓMO ACREDITAMOS EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS?:
En el artículo 5 se definen precisamente los supuestos de “vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19”, indicando que deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:
-Que el obligado a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, en un ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario en circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos; en el que el conjunto de ingresos de su unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no supere los límites indicados en dicho precepto.
-A los efectos de la norma, se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho, y los hijos (tengan la edad que tengan), que residan en la vivienda; incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
-Establece que, a modo de excepción, que no concurrirá el supuesto de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, cuando la persona arrendataria o cualquiera de los convivientes en la forma definida anteriormente, sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España (salvo que sea solamente sobre una participación obtenida por herencia; o si eres propietario, pero no puedes disponer de los bienes por separación o divorcio, sea inaccesible en caso de incapacidad, o por cualquier otra causa ajena a tu voluntad).
Además, el artículo 6 establece la forma de acreditación de los requisitos subjetivos, es decir, todos aquellos documentos que se deben aportar para acreditar las anteriores circunstancias: certificado de desempleo en caso de trabajador por cuenta ajena; certificado de Hacienda si son trabajadores por cuenta propia; para acreditar el número de convivientes (libro de familia, certificado de empadronamiento, declaración de discapacidad); para acreditar que no tienes bienes inmuebles nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad; y una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos. En caso de no poder aportar alguno, se podrá sustituir por una declaración responsable.
En el caso de que no se pueda presentar alguno de estos documentos en el momento de la solicitud, podrá presentarse una declaración responsable, para lo que se dispone del plazo de 1 mes una vez alzado el estado de alarma.
¿QUÉ CONSECUENCIAS TENDRÁ LA INDEBIDA APLICACIÓN DE LA MEDIDA DE APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA?
En el artículo 7 se establecen las consecuencias de la indebida aplicación de las medidas: si eres un arrendatario que te has beneficiado de este aplazamiento temporal a costa del arrendador, sin reunir los requisitos de legitimación que hemos tratado con anterioridad, serás responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas.
Señala igualmente que el importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma; la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este Real Decreto-Ley.
Ello exige que el arrendador tenga que ir a los tribunales y, conforme a los principios básicos de carga de la prueba, reclamar dichos daños probándolos.
Todo ello, dice la norma, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta pudiera dar lugar.
¿ALGUNA PREVISIÓN MÁS A TENER EN CUENTA?
Así es. En el artículo 9 del Real Decreto-Ley se establece una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado, de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.
Con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica, como consecuencia de la expansión del COVID 19, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, y por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con cobertura total del Estado; para que las entidades de crédito puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Las ayudas transitorias de financiación deberán ser finalistas, teniendo que dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda habitual, y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
Jorge Conde Gil