COVID 19: MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE LA VIVIENDA (II)
C) ¿EN QUÉ CONSISTEN LAS MEDIDAS?
En resumen, se implementa una moratoria en el pago de la renta, con una previsión diferente para el supuesto de grandes tenedores de inmuebles o no. Así establece la norma que:
C.1.- Para el supuesto de que el arrendador sea un gran tenedor consistirá en la moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse en ningún caso los 4 meses. La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que empezarán a computar desde el momento en que se supere el estado de Alarma, o a partir de la finalización del plazo de 4 meses indicado, debiendo abonarse dentro del plazo de vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas. El arrendador, en este caso, debe aplicarlo de manera automática y no podrá penalizar ni cobrar intereses por dicha moratoria. Debemos entender que el arrendatario debe solicitarlo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-l, y que debe ser aplicada por el arrendador salvo que hubiere un pacto anterior de moratoria o reducción de las rentas.
C.2.- Para el supuesto de que no sean grandes tenedores de inmuebles para uso distinto de la vivienda, se podrá pedir dentro del plazo de un mes la moratoria o aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Como no señala en que condiciones, debe entenderse que en las mismas señaladas en el artículo 1.2, con la salvedad de que en estos casos las partes podrán disponer de la fianza prevista en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU (2 meses para el caso de arrendamiento para uso distinto de la vivienda) que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, previo acuerdo expreso de las partes en ese sentido. Si así se acordase el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia de ser inferior a ese año.
A mayores, en ambos supuestos han de cumplir los requisitos exigidos en el artículo 3, es decir, han de estar legitimados para solicitar la medida, que deben ser acreditados por el arrendatario al arrendador en el momento de la solicitud. Así entramos en la siguiente cuestión que se nos plantea.
D).- ¿CÓMO ACREDITAMOS EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS?:
Parece obvio que la existencia y vigencia del contrato no es necesaria, puesto que el arrendatario sólo se podrá dirigir a quien sea su arrendador; conforme al artículo 4 del Real Decreto-Ley, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el art. 3 (es decir, los que nos legitiman a pedir la medida) se deberá acreditar aportando al arrendador la siguiente documentación:
-Para el supuesto de reducción de actividad inicialmente mediante la presentación de una DECLARACIÓN RESPONSABLE en la que en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Parece que bastará con un documento unilateralmente creado por el arrendatario en el que indique la existencia de dicha reducción, aunque en el supuesto de que el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
-Para el caso de suspensión de actividad, se acreditará mediante CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
El Real Decreto-Ley no dice nada de que se deba acreditar la condición de abonar el RETA (o asimilado) a la fecha de declaración del estado de alarma, por lo que no parece sea necesario hacerlo llegar al arrendador.
E).- ¿ TENDRÁ CONSECUENCIAS LA INDEBIDA APLICACIÓN DE LA MEDIDA DE APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA?
Como colofón de la regulación, en el artículo 5 se establecen las consecuencias de la indebida aplicación de las medidas; si eres un arrendatario ladino, y te has beneficiado de este aplazamiento temporal a costa del arrendador, sin reunir los requisitos de legitimación que tratamos con anterioridad, serás responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas.
En resumen, el arrendador tendrá que acudir al juzgado y, conforme a los principios básicos de carga de la prueba, reclamar dichos daños probándolos. A mayores, se señala que sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta pudiera dar lugar. ¿Vía penal, inspección de Trabajo, inspección de Hacienda?
F).- CONCLUSIONES:
A la vista de estos requisitos, mucho me temo que la cuestión acabará en muchos casos en los juzgados, puesto que no se prevé el supuesto de la negativa del arrendador a la aplicación de las medidas -con la dificultad añadida de que el arrendatario sepa si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles o no-; puesto que en el primer caso, se establece la aplicación automática que no se prevé en el supuesto de no ser gran tenedor de inmuebles; lo que al margen de dejar vislumbrar una defectuosa técnica legislativa por la existencia de lagunas, que obliga a los tribunales a interpretar en su aplicación de la norma, sitúa también al arrendatario en una difícil situación.
En todo caso siempre cabría, a través de la construcción “rebus sic stantibus”, buscar otra solución en los juzgados, para lo que ahí estaremos en defensa de sus derechos e intereses.
Resulta aconsejable contactar con asesoramiento profesional y experto, sean arrendadores o arrendatarios, para buscar la mejor solución. Para ello no duden en contactar con nosotros en www.martinezbarros.com/contacto.
Jorge Conde