COVID 19: MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE LA VIVIENDA (I)
La situación creada por la aparición en nuestra sociedad del COVID-19, la regulación del Estado de Alarma y lo imprevisible del panorama económico hace que nos movamos en aguas pantanosas, especialmente en lo que se refiere a los principios contractuales que rigen en nuestro Ordenamiento Jurídico y, más concretamente, en materia de arrendamientos.
¿Qué sucede con el pago de las rentas por el surgimiento de estas circunstancias excepcionales cuando hay un contrato en vigor, suscrito entre las partes y ninguna previsión en sus cláusulas de cómo proceder en estos supuestos?
Los arrendamientos se encuentran en la actualidad regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cual no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Pero tampoco, si acudimos a las normas del Código Civil (del año 1889), referida a la fuerza mayor, y que tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
¿Cómo proceder ante esta situación?
El Ejecutivo, ante la gravedad de la situación, ha dictado un nuevo Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril , de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado el día 22 de abril en el BOE, en que intenta establecer una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. De facto se regula un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo en aras de la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales. En cinco artículos el RD-L trata de regular estas circunstancias extraordinarias, lo que nos lleva a plantearnos las siguientes cuestiones:
A).- ¿QUÉ ARRENDADORES SE VERÁN AFECTADOS POR LA NORMA?
Se distinguen dos grandes grupos:
a) Por un lado, en el art. 1 del citado Real Decreto-Ley 15/2020 se señalan aquellos supuestos en los que los arrendadores sean grandes tenedores y que define
como aquellos en los que la persona física o jurídica que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o que tengan una superficie construida de más de 1.500 m2.
b) Por el otro, aquellos otros los titulares arrendadores personas físicas o jurídicas que no deban ser considerados grandes tenedores, es decir, los pequeños propietarios.
La inclusión del arrendador en uno u otro grupo es importante a la hora de determinar la aplicación de las medidas previstas.
B).- ¿QUIEN ESTÁ LEGITIMADO PARA SOLICITAR LA APLICACIÓN DE LAS MEDIDAS?
- Es evidente que el arrendatario del local,
En el artículo 3 se señala exactamente qué autónomos y PYMES arrendatarios pueden acceder a las medidas, puesto que no son todos. Se establecen unas exigencias que van más allá de la propia vigencia de un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda, debiendo cumplir además una serie de requisitos.
Nuevamente se hace una distinción:
1.- Si el contrato de arrendamiento es sobre un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el AUTONOMO, este debe:
*Estar afiliado y de alta en la fecha de declaración del estado de Alarma en el RETA (en cualquiera de sus modalidades), o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA;
*La actividad debió quedar suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma o por órdenes posteriores de la autoridad competente; o en su caso cuando la actividad no se haya visto suspendida directamente se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que solicita la medida en al menos un 75%, en relación con la facturación mensual media del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior
2.- Si el contrato de arrendamiento es sobre un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
(Ha de tenerse en cuenta que la PYME no debe superar los límites establecidos para la formulación de Balance Abreviado conforme a la Ley de Sociedades de Capital)
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros;
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros;
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior
*La actividad debió quedar suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma o por órdenes posteriores de la autoridad competente; o, en su caso cuando la actividad no se haya visto suspendida directamente, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que solicita la medida en al menos un 75%, en relación con la facturación mensual media del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior
(continuará)
Por Jorge Conde Gil.