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CONSEJOS PARA ADQUISICION DE VIVIENDAS, LOCALES Y TERRENOS
Parece un contrasentido dar consejos para la adquisición de un tipo de bienes que han sufrido una caída escandalosa en los últimos tiempos. Pero tal vez por eso y porque ahora más que nunca, ante una oferta tan amplia y compleja, es cuando han de analizarse bien las condiciones de la misma, se nos antoja interesante el hacer algunas advertencias.
Hubo momentos en los que adquirir determinadas viviendas o locales se había convertido en una meta inalcanzable que requería incluso la recomendación de algún importante personaje, como sucedió antaño para aquellos que deseaban presumir de su primer SEAT 600. Todo ha cambiado muy de prisa. Y ahora necesitamos esa ayuda de personajes importantes para vender o alquilar nuestro piso o local. El posible comprador se ha convertido en una rara avis que dispone de todo el tiempo y medios para que su pieza sea adquirida bajo las mejores condiciones de satisfacción y conocimiento.
1.- Si lo que se va a adquirir es una vivienda o local ha de verificarse si la misma es de una antigüedad superior o inferior a 10 años para poder ejercer, dentro de plazo, si fuese necesario, aquellas acciones de responsabilidad contra el constructor, promotor y/o dirección técnica en caso de defectos estructurales (cimentación, soportes, forjados…) o por vicios o defectos constructivos (grietas, humedades …), teniendo en cuenta que los plazos de prescripcion de las acciones varian en uno y otro caso, según la anomalía que pretenda denunciarse (art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 noviembre)
- Si la vivienda es de nueva construcción ha de comprobarse que no existe procedimiento o actuación urbanística alguna contra el edificio en la que aquella se ubica. Ha de exigirse la licencia de obras, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
- Examinar, a su vez, que la vivienda o local no se hallan ocupados ni arrendados y que no existen deudas pendientes de abonar por parte del vendedor-titular (IBI, cuotas comunitarias…)
- Cuestión también de interés especial es el disponer de un ejemplar de Estatutos comunitarios de una copia de la Escritura de Propiedad Horizontal y Obra nueva para conocer las especiales condiciones de cada piso o local en su régimen comunitario
- Lógicamente la información que proporciona el Registro de la Propiedad sobre las cargas y gravámenes que pueden pesar sobre la finca a adquirir completan los datos necesarios y exigibles en toda adquisición de un bien inmueble inscrito.
No cabe duda que, para un profano en la materia, resulta a veces muy difícil el poder detectar en qué apartado o apartados pueden existir “irregularidades” en lo que es objeto de compra. Por eso es muy recomendable hacer lo que hace cualquier extranjero que desea adquirir un bien inmueble en España, y que consiste simplemente en solicitar la colaboración de un profesional de la abogacía que, a su vez, puede necesitar la ayuda de otros profesionales (arquitectos o aparejadores) que permita tener una “radiografía” lo más precisa posible para evitar futuros inconvenientes y desagradables sorpresas. Pero si además la adquisición abarca intereses y condiciones urbanísticas más complejas se recomienda el asesoramiento de un especialista en derecho urbanístico, pues con ello se permite alcanzar resultados muy beneficiosos para el futuro comprador que compensan con creces los esfuerzos económicos que deban establecerse en este tipo de operaciones.
2.- Si lo que se pretende adquirir es un terreno, las precauciones se hacen aún más necesarias, sobre todo si se trata de un terreno dedicado antes a actividades industriales. En ese caso debe realizarse previamente un estudio ambiental para evitar posibles responsabilidades futuras en este ámbito. En los demás casos debemos insistir en la necesidad de contar con la ayuda de un buen profesional especializado en derecho urbanístico, porque ello facilitará y ahorrará costes y disgustos.
Son simplemente algunos consejos. Pero puede haber más.
Junio 2012-07-03 Fdo. Ricardo Martinez Barros