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QUIEN DEBE PAGAR LAS PLUSVALIAS?
La palabra “derecho” es una derivación del vocablo latino “directum”, es decir, "lo que no se desvía ni a un lado ni otro", lo que es “conforme a la recta razón” siguiendo las expresiones de Pérez Luño. El derecho se define como “aquella conducta social que es conforme a la regla, a la ley, a la norma", por utilizar una de las muchas aportaciones (del filósofo Villoro Toranzo) que se han hecho por los estudiosos en esta materia.
La gran dificultad, en una sociedad preñada de “derechos subjetivos” y de “reglas” contradictorias, es acertar sobre lo que realmente se tiene por “recto”, lo que no se desvía, lo que es conforme la razón basada en criterios de armonía, equilibrio y ponderación. No cabe duda que el fin principal de esa norma, construida conforme a lo que es “recto”, es satisfacer los intereses de una sociedad, organizada bajo criterios de racionalidad. Y esos intereses no sólo deben ser los “intereses políticos” o los estrictamente jurídicos, sino una armonía y conjunción de unos y otros atendiendo a la mayoría cualificada que así los dispone y acepta.
Sin embargo esos criterios de racionalidad no siempre son interpretados bajo el mismo postulado. Y por eso existen los instrumentos jurídicos que sirven para “enderezar” lo que se ha convertido o pretende convertirse en “torcido” frente a la norma o a su interpretación.
Nos sirve esta “introducción” para adentrarnos en el mundo de las “cláusulas abusivas”, (como paradigma de lo que es contrario a lo “recto”) y que tan a menudo se insertan, principalmente, en los contratos de compraventa. Y, de forma más intensa, en los contratos de compraventa de pisos.
Es bien conocido que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público” (art. 1255 del Código civil). Pero ¿qué pasa cuando en un contrato de compraventa de un inmueble el vendedor establece la obligación de que las plusvalías las pague el comprador? ¿Estamos ante una cláusula abusiva?
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, y concretamente la que se contiene en la Sentencia de 25 de noviembre de 2011 (Sala 1ª), habla de “desequilibrio contractual” porque, en el impuesto de plusvalía, el vendedor es quien percibe y se beneficia del aumento de valor del inmueble y, como tal, debe venir obligado al pago, pues la plusvalía no genera beneficio alguno para el comprador, que se vería gravado con una carga económica sin ninguna contraprestación por parte del vendedor. Habría un enriquecimiento injusto por parte de uno frente al otro.
Por lo tanto, y al considerar que estamos ante una estipulación no negociada individualmente y que limita los derechos de los consumidores, debe ser anulada, como así lo exige el art. 10 bis de la Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
Y si bien arriba recordábamos, en aplicación del art. 1255 del CC, que en los contratos pueden establecerse “los pactos, cláusulas y condiciones que los contratantes tengan por conveniente”, esa libertad de contratación quiebra cuando se incluyen “cláusulas abusivas” que desequilibran la “posición equidistante” que ha de mantenerse en todo negocio jurídico.
De ahí que aconsejemos que, cuando vayamos a suscribir cualquier tipo de documento contractual, nos orientemos sobre su contenido, pues no resulta desdeñable el pensar que los contratos, redactados habitualmente por una de las partes o confeccionados bajo modelos para “adherirse”, pueden esconder determinadas “cláusulas abusivas” que de detectarse o denunciarse, en su momento, deberían conducir a la nulidad del contrato suscrito, por aplicación de las normas que rigen en materia de Defensa de los Consumidores y Usuarios o, en todo caso, por aplicación de las normas que conforman el Ordenamiento Jurídico aplicable. Por todo ello, nuestra recomendación de acudir al abogado no esté de más el recordarla
Abril 2012-05-01 Fdo. Ricardo Martinez Barros