PUBLICADO ESPAÑA EXTERIOR
RENEGOCIACION DE CONTRATOS E HIPOTECAS
No sé muy bien si las crisis económicas son consecuencia o derivación de las crisis de valores o si éstas se disparan y afloran con más intensidad por culpa de aquellas. Pero lo que no ofrece duda alguna es que la simbiosis entre crisis y lo que algunos autores llaman demonios de la Humanidad: la corrupción y la agresividad, son exponentes claros de la destrucción de esos valores sociales que se hacen imprescindibles para una adecuada convivencia.
Ya queda muy atrás el concepto de pacto de caballeros, al que ahora habría que añadir (por eso de la cuota femenina) el concepto de pacto de damas. Ahora los caballeros son “mas caballeros” cuanto más corruptos y agresivos se muestren. Y las damas alcanzan su culmen de autoestima y estima ajena cuantos más apósitos, marcas y extensiones porten en su figura. Por eso es necesario reinventar o rescatar el pacto de caballeros y de damas, que no sé muy bien que significa, pero que me traslada a épocas y momentos en los que los entuertos y desaguisados se desfacian a base de mandobles y estocadas. Ahora impera la letra y el icono, la cláusula y la imagen, el contrato y el negocio. Es tiempo de negociación y de renegociación
Renegociación de contratos.- Según la posición que examinemos, (vendedor o comprador) la conducta a adoptar será diferente. El vendedor tratará de facilitar la liquidez y financiación de la operación e incluso permitirá rebajar el precio inicial, procurando que todas aquellas cláusulas o condiciones que no hayan sido modificadas, se refleje claramente que se mantienen en vigencia. Por su parte el comprador examinará la posibilidad que tiene de hacer frente a las nuevas condiciones del contrato o, en su caso, valorar si le merece la pena perder las cantidades entregadas, como señal o arras, porque encuentra otros bienes en mejores condiciones de compra.
En el nuevo contrato o anexo que se formalice, deberá constar una cláusula que garantice, en caso de incumplimiento, la resolución automática, así como la pérdida de las cantidades entregadas hasta dicho momento. La renegociación puede obedecer a dificultades en el pago, pero nunca puede provocar una disminución de las garantías establecidas para el cumplimiento de la obligación.
Renegociación de hipotecas.- La figura de la hipoteca ha jugado un papel fundamental en el mercado inmobiliario. En 1768 se crea la Contaduría de Hipotecas, y es con la Ley 8/1861 y el Código civil de 1869 cuando se regula e incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la concepción moderna de la hipoteca.
La hipoteca es un derecho real que sujeta determinados bienes al cumplimiento de una obligación, generalmente dineraria. La ley de Enjuiciamiento civil 1/2000 establece en sus artículos 681 y siguientes el procedimiento para exigir el pago
de las deudas garantizadas con prenda o hipoteca, reformando determinados artículos de la antigua Ley Hipotecaria, y que permiten, además del procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, el que también se posibilite la venta extrajudicial del bien hipotecado, en caso de incumplimiento de las obligaciones garantizadas con dicha hipoteca (art. 129 de la Ley Hipotecaria, reformado).- Para que la ejecución se constituya de forma válida, se exige, como requisitos principales. a) que en la escritura de constitución de la hipoteca se fije el precio de tasación y b) que en esa escritura conste un domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones
Transcurridos 30 días desde el requerimiento de pago, se procederá a la subasta de la finca o bien hipotecado, y para concurrir a la misma será necesario consignar el 30% del valor del bien o bienes objeto de subasta. La renegociación de una hipoteca presenta unas características muy similares a las que se conjugan en la renegociación de cualquier contrato, con la excepción de que, en la mayoría de los casos, el acreedor hipotecario es una entidad bancaria que difícilmente pactará una reducción del precio, aunque sí estudiará una ampliación del plazo con reducción de los importes de las cuotas periódicas. Para las hipotecas que gravan la vivienda familiar, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Inmobiliario, estableció ciertos privilegios que desarrollaremos en una próxima ocasión